Punya rumah atau properti dengan Sertifikat Hak Milik (SHM) bisa menjadi salah satu aset penting ketika membutuhkan pembiayaan. Dokumen ini menunjukkan hak atas tanah yang dimiliki dan pada fasilitas pembiayaan tertentu dapat digunakan sebagai agunan, selama memenuhi persyaratan dan hasil evaluasi lembaga keuangan.

Namun, ada satu hal yang sering disalahpahami: memiliki SHM tidak otomatis berarti bisa mendapatkan pinjaman dalam jumlah tertentu.

Ada banyak faktor yang perlu diperhatikan sebelum SHM digunakan sebagai jaminan. Mulai dari status dan legalitas dokumen, kondisi properti, nilai aset, kemampuan membayar, sampai tujuan penggunaan dana.

Hal ini semakin relevan di tengah kondisi pembiayaan Indonesia yang masih tumbuh. Bank Indonesia mencatat kredit perbankan pada Agustus 2026 tumbuh 13,65% secara tahunan, meningkat dari 13,58% pada Juli. Kredit investasi tumbuh 25,11%, kredit modal kerja 11,45%, dan kredit konsumsi 5,07%. BI juga memperkirakan pertumbuhan kredit pada 2026 tetap berada di kisaran 8–12%. Bank Indonesia

Di sisi properti, Bank Indonesia mencatat harga properti residensial primer pada kuartal II 2026 tumbuh terbatas sebesar 0,69% yoy. Penjualan juga membaik dibandingkan kuartal sebelumnya, walaupun secara tahunan masih mengalami kontraksi 2,36%. Bank Indonesia

Kondisi tersebut menunjukkan bahwa properti tetap menjadi bagian penting dalam aktivitas ekonomi dan pembiayaan. Namun, semakin mudah akses pembiayaan, semakin penting pula bagi pemilik aset untuk memahami kapan dan bagaimana aset tersebut sebaiknya digunakan sebagai jaminan.

Apa Itu SHM dan Mengapa Penting dalam Pembiayaan?

SHM atau Sertifikat Hak Milik merupakan salah satu bentuk hak atas tanah yang diatur dalam kerangka hukum pertanahan Indonesia. Pengaturan mengenai hak atas tanah dan pendaftaran tanah antara lain terdapat dalam PP Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah, yang saat ini masih berlaku. Database Peraturan | JDIH BPK

Dalam konteks pembiayaan, SHM dapat digunakan sebagai bagian dari jaminan apabila jenis fasilitas yang dipilih memang menerima aset tersebut sebagai agunan dan dokumennya memenuhi persyaratan.

Artinya, SHM dapat memberikan dasar bagi lembaga keuangan untuk melakukan evaluasi terhadap sebuah aset. Tetapi SHM bukan satu-satunya faktor yang menentukan keputusan pembiayaan.

Bank tetap perlu menilai kondisi calon debitur, kemampuan membayar, tujuan penggunaan dana, nilai agunan, serta faktor risiko lainnya.

Karena itu, pemilik SHM sebaiknya tidak hanya fokus pada pertanyaan, “Berapa nilai rumah saya?” tetapi juga memahami apakah penggunaan aset tersebut benar-benar sesuai dengan kebutuhan pembiayaannya.

1. Pastikan Status dan Legalitas SHM Jelas

Hal pertama yang perlu dilakukan sebelum menjadikan SHM sebagai jaminan adalah memastikan status dan dokumennya jelas.

Periksa apakah data kepemilikan dalam sertifikat sesuai dengan identitas pemilik. Pastikan juga tidak terdapat perbedaan informasi antara sertifikat dengan dokumen pendukung lainnya.

Legalitas menjadi penting karena aset yang dijadikan agunan perlu memiliki status yang dapat diverifikasi.

Jangan berasumsi bahwa nilai properti yang tinggi bisa mengatasi masalah administratif atau legalitas dokumen.

Jika terdapat perbedaan nama, dokumen yang belum lengkap, atau persoalan lain yang berkaitan dengan status properti, hal tersebut sebaiknya diperjelas terlebih dahulu sebelum mengajukan pembiayaan.

Bagaimana Jika SHM Milik Bersama?

Kepemilikan properti juga perlu diperhatikan ketika menggunakan aset sebagai agunan.

Dalam kondisi tertentu, sebuah aset bisa memiliki struktur kepemilikan yang tidak sederhana. Karena itu, pemilik perlu memastikan siapa pihak yang memiliki hak dan bagaimana dokumen pendukungnya.

Hal ini penting agar proses pembiayaan tidak terhambat karena persoalan administratif yang sebenarnya bisa diketahui sejak awal.

2. Jangan Menganggap Nilai SHM Sama dengan Jumlah Pinjaman

Ini menjadi salah satu kesalahan yang cukup sering terjadi.

Misalnya, seseorang memperkirakan rumahnya bernilai Rp2 miliar. Dari angka tersebut, muncul anggapan bahwa pinjaman yang bisa diperoleh juga mendekati Rp2 miliar.

Padahal, nilai properti dan jumlah pembiayaan bukan hal yang sama.

Nilai aset dapat menjadi salah satu faktor dalam penilaian agunan, tetapi jumlah pembiayaan tetap bergantung pada hasil evaluasi dan ketentuan fasilitas.

Lembaga keuangan dapat mempertimbangkan kondisi properti, nilai agunan, kemampuan membayar, profil pemohon, tujuan penggunaan dana, dan berbagai faktor lainnya.

Karena itu, menentukan jumlah pinjaman sebaiknya dimulai dari kebutuhan, bukan dari harga rumah.

Misalnya, sebuah bisnis hanya membutuhkan tambahan modal kerja Rp500 juta. Maka kebutuhan tersebut yang seharusnya menjadi dasar perencanaan, meskipun aset yang dimiliki memiliki nilai lebih tinggi.

Kenapa Mengambil Dana Terlalu Besar Bisa Berisiko?

Semakin besar dana yang digunakan, semakin besar pula kewajiban yang harus dikelola.

Bagi pengusaha, dana yang terlalu besar dapat menyerap cash flow yang seharusnya dipakai untuk kegiatan operasional.

Misalnya, bisnis membutuhkan Rp500 juta tetapi mengambil Rp1 miliar tanpa rencana penggunaan yang jelas. Dana yang tidak digunakan secara produktif tetap dapat menjadi bagian dari pengelolaan kewajiban pembiayaan.

Karena itu, prinsip sederhananya adalah:

Gunakan dana sesuai kebutuhan, bukan sesuai batas maksimal yang tersedia.

3. Perhatikan Kondisi Properti, Bukan Hanya Sertifikat

SHM memang penting, tetapi dokumen bukan satu-satunya hal yang perlu diperhatikan.

Kondisi fisik properti, lokasi, akses, fungsi bangunan, dan karakteristik aset juga dapat menjadi bagian dari proses penilaian.

Sebuah rumah yang memiliki lokasi strategis dan kondisi bangunan yang baik bisa memiliki karakteristik nilai berbeda dibandingkan properti dengan kondisi fisik atau lokasi yang kurang mendukung.

Karena itu, jangan menentukan kebutuhan pembiayaan hanya berdasarkan harga rumah yang terlihat di iklan properti.

Harga yang tercantum di listing belum tentu sama dengan nilai transaksi aktual ataupun nilai yang digunakan dalam penilaian agunan.

Kondisi Pasar Properti 2026 Perlu Ikut Diperhatikan

Data Bank Indonesia menunjukkan pertumbuhan harga properti residensial primer masih relatif terbatas.

Pada kuartal II 2026, indeks harga properti residensial tumbuh 0,69% yoy, naik tipis dari 0,62% pada kuartal sebelumnya. Penjualan membaik cukup signifikan secara kuartalan, namun secara tahunan masih mengalami kontraksi sebesar 2,36%. Bank Indonesia

Artinya, pemilik rumah sebaiknya tidak membuat asumsi bahwa harga aset pasti meningkat tajam dalam waktu singkat.

Dalam konteks pembiayaan, yang lebih penting adalah menggunakan kondisi aset dan kemampuan keuangan sebagai dasar perencanaan.

4. Hitung Kemampuan Membayar Sebelum Menggunakan SHM

Memiliki aset yang berharga tidak otomatis berarti memiliki kemampuan membayar pinjaman dalam jumlah besar.

Kemampuan membayar berasal dari penghasilan dan arus kas.

Untuk individu, perhitungannya bisa dimulai dari pendapatan rutin, pengeluaran bulanan, cicilan yang sudah berjalan, kebutuhan rumah tangga, dan cadangan dana.

Untuk pengusaha, analisisnya harus lebih dalam.

Perhatikan omzet, margin, biaya operasional, pembayaran kepada supplier, piutang pelanggan, serta kewajiban pembiayaan lain.

Jangan Hanya Menggunakan Skenario Terbaik

Saat menghitung kemampuan membayar, jangan hanya menggunakan asumsi bahwa bisnis akan selalu tumbuh.

Coba buat simulasi jika penjualan menurun.

Bagaimana jika pelanggan terlambat membayar?

Bagaimana jika harga bahan baku naik?

Bagaimana jika ekspansi tidak langsung menghasilkan tambahan pendapatan?

Jika kewajiban pembiayaan masih dapat dikelola dalam situasi tersebut, keputusan finansial menjadi lebih terukur.

5. Tentukan Tujuan Dana Sebelum SHM Dijadikan Jaminan

Punya aset bukan berarti aset tersebut harus langsung dijadikan jaminan ketika ada kebutuhan dana.

Tujuan penggunaan dana perlu ditentukan terlebih dahulu.

Bagi pelaku usaha, dana dapat digunakan untuk modal kerja, pembelian persediaan, membayar supplier, renovasi tempat usaha, menambah kapasitas, atau kebutuhan produktif lainnya.

Sementara untuk kebutuhan konsumtif, calon debitur perlu menilai apakah kewajiban yang muncul masih sesuai dengan kemampuan pendapatan.

Tujuan penggunaan dana juga berhubungan dengan strategi pembayaran.

Jika dana digunakan untuk membeli persediaan yang cepat berputar, maka sumber pembayaran dapat direncanakan dari hasil penjualan.

Jika dana digunakan untuk investasi jangka lebih panjang, maka perlu diperhitungkan kapan investasi tersebut mulai menghasilkan.

SHM dan SHGB, Apa Bedanya dalam Pembiayaan?

Meski artikel ini fokus pada SHM, pemilik properti juga perlu mengetahui bahwa fasilitas pembiayaan tertentu dapat menerima jenis agunan lain, termasuk SHGB, sesuai persyaratan.

SHGB memiliki karakteristik hak atas tanah yang berbeda dari SHM dan memiliki jangka waktu sesuai pengaturannya.

PP Nomor 18 Tahun 2021 menjadi salah satu regulasi penting yang mengatur hak atas tanah dan pendaftaran tanah serta menggantikan sejumlah ketentuan sebelumnya, termasuk PP Nomor 40 Tahun 1996. Database Peraturan | JDIH BPK

Karena karakteristiknya berbeda, pemilik SHGB perlu memperhatikan status hak dan masa berlakunya ketika mempertimbangkan pembiayaan.

Sementara bagi pemilik SHM, dokumen tersebut juga tetap harus memenuhi persyaratan fasilitas yang diajukan.

Apakah Punya SHM Berarti Pengajuan Pinjaman Lebih Mudah?

Belum tentu.

SHM dapat menjadi aset yang digunakan sebagai agunan, tetapi keputusan pembiayaan tetap membutuhkan proses evaluasi.

Pihak bank perlu memastikan bahwa fasilitas yang diberikan sesuai dengan kemampuan pemohon dan memiliki tingkat risiko yang dapat dikelola.

Jadi, ada dua sisi yang harus diperhatikan:

Nilai aset untuk melihat kualitas dan kelayakan agunan.

Kemampuan pembayaran untuk melihat apakah kewajiban dapat dipenuhi.

Keduanya harus berjalan bersama.

Jika nilai aset tinggi tetapi kemampuan membayar lemah, pinjaman besar tetap tidak otomatis menjadi pilihan yang tepat.

SHM untuk Jaminan Pinjaman dan Kebutuhan Usaha

Bagi pengusaha, SHM dapat menjadi salah satu aset yang mendukung akses terhadap pembiayaan, terutama ketika kebutuhan dana relatif besar.

OJK sendiri pada 2026 memperkirakan kredit UMKM tumbuh 7–9% secara tahunan dan terus mendorong akses pembiayaan yang lebih luas bagi sektor UMKM. Di sisi lain, OJK juga menekankan pentingnya tata kelola dan manajemen risiko dalam pemberian pembiayaan. OJK

Ini menunjukkan bahwa akses pembiayaan dan kualitas pengelolaan bisnis perlu berjalan beriringan.

Pengusaha yang ingin menggunakan aset sebagai jaminan sebaiknya sudah memiliki gambaran yang jelas mengenai kebutuhan modal dan sumber pembayaran.

Data Bisnis Juga Semakin Penting

Digitalisasi keuangan membuat pencatatan transaksi menjadi lebih mudah.

OJK pada September 2026 juga menekankan pemanfaatan teknologi sektor keuangan untuk memperluas akses pembiayaan dan mendukung pengembangan ekonomi daerah, termasuk dengan mempertemukan pelaku UMKM, industri jasa keuangan, pemerintah daerah, dan pihak terkait lainnya. OJK

Bagi pengusaha, perkembangan ini menjadi alasan untuk semakin rapi dalam mencatat omzet, transaksi, biaya, dan arus kas.

Data yang tertata membantu pengusaha memahami kondisi bisnis sendiri sebelum menentukan kebutuhan pembiayaan.

Namun, pencatatan yang baik tentu tidak berarti pengajuan pasti disetujui. Keputusan tetap bergantung pada hasil evaluasi dan ketentuan lembaga keuangan.

Pinjaman Rekening Koran PDaja.com: Pilihan untuk Menjaga Cash Flow

Bagi pemilik SHM yang membutuhkan pembiayaan dengan struktur lebih fleksibel, pinjaman rekening koran PDaja.com by Bank Sahabat Sampoerna dapat menjadi salah satu alternatif yang dipertimbangkan.

Fasilitas ini memiliki mekanisme penggunaan dana yang berbeda dibandingkan sebagian fasilitas kredit yang mewajibkan pembayaran pokok dan bunga secara rutin setiap bulan.

Bunga dikenakan 0,05% per hari sesuai pemakaian.

Artinya, bunga mengikuti dana yang digunakan sesuai mekanisme fasilitas, bukan otomatis dari seluruh plafon yang tersedia.

Karakteristik tersebut dapat menjadi pertimbangan bagi pengusaha yang kebutuhan dananya berubah-ubah.

Kewajiban Bulanan Bisa Cukup Bayar Bunga Sesuai Pemakaian

Salah satu keunggulan fasilitas PDaja.com adalah struktur pembayaran bulanannya.

Debitur dapat cukup membayar bunga sesuai pemakaian, sedangkan kewajiban pokok dapat dilunasi di akhir masa tenor sesuai mekanisme fasilitas.

Dibandingkan fasilitas yang mengharuskan pembayaran pokok dan bunga secara rutin setiap bulan, struktur tersebut dapat memberikan ruang cash flow yang lebih besar.

Bagi pengusaha, ruang cash flow ini dapat digunakan untuk menjaga operasional, membeli persediaan, atau memenuhi kewajiban bisnis lainnya.

Tetapi perlu dipahami bahwa pokok tetap menjadi kewajiban.

Karena pembayaran pokok dilakukan di akhir tenor sesuai mekanisme fasilitas, strategi pelunasan harus dipikirkan sejak awal.

Plafon Rp250 Juta hingga Rp5 Miliar

PDaja.com menyediakan plafon mulai dari Rp250 juta hingga Rp5 miliar.

Besarnya rentang plafon memberikan ruang bagi kebutuhan pembiayaan yang lebih besar.

Namun, kembali lagi, plafon bukan target penggunaan.

Pengusaha sebaiknya menentukan jumlah dana berdasarkan kebutuhan aktual dan kemampuan cash flow.

Misalnya kebutuhan usaha Rp700 juta, maka angka tersebut menjadi dasar perencanaan, bukan karena tersedia pilihan limit hingga Rp5 miliar.

Tenor 12 Bulan dan Dapat Diperpanjang

Fasilitas pinjaman rekening koran PDaja.com memiliki tenor 12 bulan dan dapat diperpanjang berdasarkan hasil evaluasi.

Bagi pengusaha, periode tersebut perlu dikaitkan dengan siklus usaha.

Jika pembiayaan digunakan untuk modal kerja, lihat bagaimana dana berputar selama satu tahun.

Jika ingin memperpanjang fasilitas, proses tetap mengikuti ketentuan dan hasil evaluasi yang berlaku.

Bisa Digunakan untuk Kebutuhan Multiguna

Fasilitas PDaja.com dapat ditujukan untuk kebutuhan multiguna, baik produktif maupun konsumtif, sesuai ketentuan.

Kebutuhan produktif dapat berkaitan dengan aktivitas usaha, sementara kebutuhan konsumtif dapat disesuaikan dengan kondisi finansial pemohon.

Yang terpenting adalah tujuan penggunaan dana harus jelas dan kemampuan pembayaran sudah diperhitungkan.

Agunan SHM atau SHGB dengan Bangunan

Salah satu persyaratan fasilitas pinjaman rekening koran PDaja.com adalah menggunakan sertifikat sebagai jaminan.

Agunan yang dipersyaratkan berupa SHM atau SHGB dengan bangunan berupa rumah, ruko, atau gudang, sesuai ketentuan dan hasil evaluasi.

Jadi, pemilik SHM dengan properti yang memenuhi persyaratan dapat mempertimbangkan fasilitas tersebut sebagai salah satu alternatif pembiayaan.

Tetapi kepemilikan sertifikat tetap tidak berarti pengajuan otomatis disetujui.

Proses evaluasi tetap berlaku.

Checklist Sebelum Menjadikan SHM sebagai Jaminan

Sebelum mengajukan pinjaman dengan SHM sebagai agunan, coba cek lima hal utama berikut.

Legalitas

Apakah dokumen dan data kepemilikan sudah jelas?

Nilai aset

Apakah Anda memahami bahwa nilai pasar tidak otomatis sama dengan nilai pembiayaan?

Kemampuan membayar

Apakah cash flow mampu menopang kewajiban?

Tujuan penggunaan dana

Apakah dana memang dibutuhkan dan memiliki fungsi yang jelas?

Risiko

Apakah Anda memahami konsekuensi jika kewajiban tidak dapat dipenuhi sesuai perjanjian?

Lima hal tersebut dapat membantu membuat keputusan lebih terukur.

Jangan Gunakan SHM Hanya Karena Bisa

Memiliki SHM memang memberikan pilihan tambahan dalam perencanaan keuangan. Namun, pilihan tersebut bukan berarti harus selalu digunakan.

Jika kebutuhan dana masih dapat dipenuhi dari sumber yang lebih sederhana dan tidak membutuhkan agunan properti, maka menggunakan rumah sebagai jaminan belum tentu diperlukan.

Sebaliknya, apabila kebutuhan dana relatif besar, tujuan penggunaan jelas, dan kemampuan pembayaran memadai, pembiayaan dengan agunan dapat menjadi salah satu opsi yang layak dipertimbangkan.

Intinya bukan sekadar “punya SHM, bisa pinjam berapa?”, tetapi:

“Berapa dana yang dibutuhkan dan apakah kewajibannya mampu dikelola?”

Kesimpulan

SHM dapat menjadi salah satu aset yang digunakan sebagai jaminan dalam fasilitas pembiayaan tertentu. Namun, memiliki SHM tidak otomatis menjamin pengajuan disetujui atau menentukan berapa besar dana yang dapat diperoleh.

Sebelum menggunakan SHM sebagai jaminan pinjaman, pastikan legalitas dokumen jelas, kondisi properti dipahami, nilai aset tidak disamakan dengan jumlah pinjaman, kemampuan membayar sudah dihitung, dan tujuan penggunaan dana sudah ditentukan.

Konteks ekonomi 2026 juga menunjukkan bahwa aktivitas pembiayaan masih terus berkembang. Kredit perbankan pada Agustus 2026 tumbuh 13,65% yoy, sementara pasar properti primer tumbuh lebih terbatas sebesar 0,69% yoy pada kuartal II 2026. Kondisi ini membuat pemilik aset perlu semakin selektif dalam menentukan kapan properti digunakan sebagai bagian dari strategi pembiayaan. Bank Indonesia

Bagi pemilik aset yang membutuhkan fleksibilitas, pinjaman rekening koran PDaja.com by Bank Sahabat Sampoerna dapat menjadi salah satu pilihan yang dipertimbangkan.

Fasilitas ini menawarkan bunga 0,05% per hari sesuai pemakaian, sehingga bunga dikenakan berdasarkan dana yang digunakan sesuai mekanisme fasilitas, bukan otomatis seluruh plafon.

Pembayaran bulanan dapat cukup berupa bunga sesuai pemakaian, sedangkan kewajiban pokok dapat dilunasi di akhir masa tenor sesuai mekanisme fasilitas. Plafon tersedia mulai Rp250 juta hingga Rp5 miliar, dengan tenor 12 bulan dan dapat diperpanjang berdasarkan hasil evaluasi.

Fasilitas dapat digunakan untuk kebutuhan multiguna, baik produktif maupun konsumtif, sesuai ketentuan. Agunan yang dipersyaratkan berupa SHM atau SHGB dengan bangunan rumah, ruko, atau gudang.

Pada akhirnya, SHM bukan sekadar sertifikat yang bisa digunakan ketika membutuhkan dana. Ia adalah aset bernilai yang perlu dikelola dengan perhitungan matang.

Sebelum menjadikannya jaminan, pastikan kebutuhan dana memang jelas, cash flow cukup, biaya pembiayaan sudah dipahami, dan risiko terhadap aset sudah diperhitungkan.

Dengan keputusan yang terukur, aset properti dapat dimanfaatkan untuk mendukung kebutuhan finansial atau bisnis tanpa membuat pemiliknya mengambil kewajiban yang melebihi kemampuan.