Punya SHGB? Cek Dulu Masa Haknya Sebelum Jadi Jaminan

Memiliki properti dengan SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan) dapat menjadi salah satu aset yang dipertimbangkan ketika membutuhkan pembiayaan. Namun, berbeda dengan SHM, SHGB memiliki karakteristik hak yang perlu dipahami lebih detail, terutama karena terdapat jangka waktu hak yang harus diperhatikan.

Bagi pemilik rumah, ruko, gudang, maupun properti lain yang menggunakan SHGB, hal ini menjadi penting ketika sertifikat tersebut akan digunakan sebagai agunan. Jangan sampai kebutuhan pembiayaan sudah direncanakan, tetapi status atau masa berlaku hak atas tanah belum diperiksa dengan baik.

Di tengah akses pembiayaan yang terus berkembang pada 2026, pemahaman mengenai aset yang digunakan sebagai jaminan menjadi semakin relevan. Bank Indonesia mencatat kredit perbankan pada Agustus 2026 tumbuh 13,65% secara tahunan, meningkat dari 13,58% pada Juli. Kredit modal kerja tumbuh 11,45%, sementara kredit investasi tumbuh 25,11%. BI juga memperkirakan pertumbuhan kredit sepanjang 2026 berada pada kisaran 8–12%. Bank Indonesia

Sementara itu, pasar properti masih menunjukkan pergerakan meskipun pertumbuhan harga relatif terbatas. Bank Indonesia mencatat harga properti residensial primer pada kuartal II 2026 tumbuh 0,69% secara tahunan. Bank Indonesia

Dengan kondisi tersebut, pemilik SHGB perlu memahami bukan hanya nilai asetnya, tetapi juga status hak, masa berlaku, legalitas, dan kemampuan pembayaran sebelum mempertimbangkan pembiayaan.

Apa Itu SHGB?

SHGB adalah Hak Guna Bangunan, yaitu hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri dalam jangka waktu tertentu.

Pengaturan SHGB saat ini antara lain terdapat dalam PP Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah. Dalam regulasi tersebut, tanah yang dapat diberikan dengan HGB meliputi Tanah Negara, Tanah Hak Pengelolaan, dan Tanah Hak Milik. Database Peraturan | JDIH BPK

Karakteristik inilah yang membuat SHGB berbeda dengan SHM.

SHGB bukan sekadar “sertifikat yang masa berlakunya lebih pendek”, tetapi memiliki struktur hak dan jangka waktu yang memang perlu dipahami oleh pemiliknya.

Karena itu, ketika SHGB hendak digunakan sebagai jaminan pinjaman, pemilik perlu memastikan status dan masa haknya masih sesuai dengan kebutuhan fasilitas pembiayaan.

SHGB Bisa Menjadi Jaminan Pinjaman?

Bisa, sesuai ketentuan.

Secara hukum, Hak Guna Bangunan termasuk hak atas tanah yang dapat dibebani Hak Tanggungan. Hal tersebut diatur dalam UU Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah. Undang-undang tersebut secara eksplisit menyebut Hak Milik, Hak Guna Usaha, dan Hak Guna Bangunan sebagai hak atas tanah yang dapat dibebani Hak Tanggungan. Database Peraturan | JDIH BPK

Artinya, SHGB secara hukum dapat menjadi bagian dari struktur jaminan pembiayaan tertentu.

Namun, hal tersebut tidak berarti setiap SHGB otomatis dapat digunakan untuk setiap fasilitas pinjaman.

Lembaga keuangan tetap dapat menetapkan persyaratan mengenai jenis aset, masa berlaku hak, kondisi bangunan, dokumen, nilai agunan, lokasi, kemampuan membayar, dan faktor lainnya.

Jadi, pertanyaan yang tepat bukan hanya:

“Apakah SHGB bisa dijadikan jaminan?”

Tetapi juga:

“Apakah SHGB saya memenuhi persyaratan untuk fasilitas pembiayaan yang saya butuhkan?”

1. Cek Masa Berlaku SHGB Sebelum Mengajukan Pinjaman

Ini merupakan hal paling penting yang perlu diperiksa.

Berbeda dengan SHM, SHGB memiliki jangka waktu.

Berdasarkan PP Nomor 18 Tahun 2021, SHGB di atas Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan dapat diberikan paling lama 30 tahun, diperpanjang paling lama 20 tahun, dan diperbarui paling lama 30 tahun.

Sementara itu, SHGB di atas Tanah Hak Milik diberikan paling lama 30 tahun dan dapat diperbarui dengan akta pemberian HGB di atas hak milik. Database Peraturan | JDIH BPK

Karena itu, pemilik SHGB perlu mengetahui jenis tanah tempat HGB tersebut berdiri.

Jangan hanya melihat tulisan “SHGB” pada sertifikat, tetapi pahami pula dasar pemberian haknya.

Kenapa Masa Hak Penting untuk Pembiayaan?

Ketika properti digunakan sebagai agunan, jangka waktu hak atas tanah menjadi salah satu hal yang secara logis perlu diperhatikan dalam struktur pembiayaan.

Misalnya masa SHGB sudah mendekati akhir, sementara pemohon ingin mengambil fasilitas dengan tenor tertentu.

Dalam kondisi seperti itu, status dan rencana perpanjangan hak perlu diperhatikan sejak awal.

Bukan berarti SHGB yang masa haknya belum panjang pasti tidak dapat menjadi agunan. Namun, semakin dekat masa berlaku hak berakhir, semakin penting bagi calon debitur memahami ketentuan dan evaluasi yang akan dilakukan lembaga keuangan.

2. Pahami SHGB Berdiri di Atas Jenis Tanah Apa

Tidak semua SHGB memiliki dasar tanah yang sama.

PP Nomor 18 Tahun 2021 menyebut HGB dapat diberikan di atas:

• Tanah Negara
• Tanah Hak Pengelolaan
• Tanah Hak Milik

Masing-masing memiliki karakteristik yang perlu dipahami. Database Peraturan | JDIH BPK

Hal tersebut menjadi penting ketika SHGB hendak digunakan sebagai jaminan.

Pemilik sebaiknya mengetahui dokumen yang dimiliki dan dasar hak atas tanahnya. Jika terdapat perjanjian atau dokumen lain yang berkaitan dengan penggunaan tanah, pastikan seluruh dokumen dapat ditelusuri dengan baik.

Dengan begitu, proses pengecekan legalitas aset dapat dilakukan secara lebih terstruktur.

3. Pastikan Nama dan Dokumen Sesuai

Sebelum mengajukan pembiayaan, periksa kembali data pada sertifikat.

Nama pemegang hak, identitas pemilik, lokasi, luas tanah, dan informasi lainnya sebaiknya sesuai dengan dokumen pendukung.

Hal-hal administratif yang terlihat sederhana dapat menjadi penting ketika aset masuk dalam proses evaluasi.

Jangan menunggu sampai pengajuan dilakukan baru mengetahui terdapat perbedaan data atau dokumen yang belum lengkap.

Bagaimana dengan Properti Milik Bersama?

Jika SHGB atau properti dimiliki bersama, struktur kepemilikan juga perlu diperhatikan.

Pihak yang memiliki hak atas aset harus jelas dan dokumen terkait perlu dipersiapkan sesuai ketentuan.

Karena itu, pemilik SHGB sebaiknya memastikan sejak awal siapa saja pihak yang terkait dengan aset tersebut dan apakah ada dokumen atau persetujuan tambahan yang dibutuhkan dalam proses pembiayaan.

4. Cek Kondisi Bangunan yang Berdiri di Atas Tanah

Nilai sebuah properti tidak hanya ditentukan oleh sertifikat tanahnya.

Bangunan yang berada di atas tanah juga menjadi bagian penting dari aset secara keseluruhan.

Rumah, ruko, dan gudang misalnya memiliki karakteristik dan nilai ekonomi yang berbeda.

Karena itu, calon debitur sebaiknya memiliki gambaran realistis mengenai kondisi bangunan, lokasi, akses, fungsi properti, serta nilai aset.

Jangan hanya menggunakan asumsi harga berdasarkan iklan properti.

Harga yang tercantum pada listing belum tentu sama dengan nilai transaksi aktual atau hasil penilaian agunan.

5. Jangan Menentukan Jumlah Pinjaman dari Nilai SHGB Saja

Seperti halnya SHM, nilai SHGB tidak otomatis sama dengan jumlah pembiayaan yang dapat diperoleh.

Misalnya, sebuah ruko dengan SHGB diperkirakan memiliki nilai Rp3 miliar.

Angka tersebut tidak berarti pemiliknya otomatis dapat memperoleh pinjaman Rp3 miliar.

Jumlah pembiayaan tetap bergantung pada hasil evaluasi, jenis fasilitas, nilai agunan yang diperhitungkan, kemampuan pembayaran, tujuan penggunaan dana, dan ketentuan lembaga keuangan.

Karena itu, sebaiknya mulai dari pertanyaan:

Berapa dana yang benar-benar dibutuhkan?

Bukan:

Berapa maksimal pinjaman yang bisa saya dapatkan?

Hubungkan Pembiayaan dengan Cash Flow

Bagi pengusaha, kemampuan membayar harus menjadi bagian utama dari perencanaan.

Misalnya SHGB digunakan sebagai agunan untuk mendapatkan modal kerja.

Dana tersebut mungkin digunakan untuk membeli stok, membayar supplier, atau memenuhi pesanan dalam jumlah besar.

Dalam kondisi seperti itu, pengusaha perlu menghitung bagaimana dana akan berputar.

Berapa lama barang terjual?

Kapan pelanggan membayar?

Berapa margin yang diperoleh?

Berapa biaya operasional tambahan?

Bagaimana kewajiban pembiayaan akan dibayar?

Semakin jelas perhitungan tersebut, semakin mudah menilai apakah pembiayaan memang dapat dikelola.

SHGB untuk Modal Usaha: Jangan Hanya Melihat Omzet

Omzet besar tidak selalu berarti cash flow sehat.

Bisnis dengan penjualan Rp1 miliar per bulan dapat tetap mengalami kekurangan kas jika sebagian besar pelanggan melakukan pembayaran secara tempo.

Sebaliknya, bisnis dengan omzet lebih kecil tetapi perputaran kas cepat bisa saja memiliki kemampuan membayar yang lebih baik.

Karena itu, ketika SHGB digunakan untuk mendukung pinjaman modal usaha, perhatikan arus kas aktual.

Data transaksi, rekening bisnis, laporan penjualan, piutang, persediaan, serta kewajiban supplier dapat membantu memberikan gambaran yang lebih jelas mengenai kondisi usaha.

Digitalisasi Membantu Pengusaha Lebih Siap

Pengelolaan keuangan digital juga semakin penting dalam ekosistem pembiayaan.

Bank Indonesia mencatat volume transaksi pembayaran digital pada Agustus 2026 mencapai 6,11 miliar transaksi, tumbuh 40,36% secara tahunan. Transaksi QRIS bahkan tumbuh 67,22% yoy. Bank Indonesia

Bagi pengusaha, pertumbuhan transaksi digital dapat membantu menghasilkan data penjualan yang lebih mudah dilacak.

Data tersebut dapat digunakan untuk melihat pola omzet, musim penjualan, transaksi pelanggan, dan arus pemasukan.

Namun, pencatatan digital bukan berarti pengajuan pembiayaan otomatis disetujui.

Lembaga keuangan tetap akan melakukan evaluasi sesuai jenis fasilitas dan ketentuan yang berlaku.

Perkembangan Pembiayaan UMKM Juga Perlu Diperhatikan

Akses pembiayaan bagi UMKM masih menjadi salah satu perhatian dalam kebijakan sektor keuangan.

OJK pada Maret 2026 memproyeksikan kredit UMKM tumbuh 7–9% sepanjang 2026 dan menekankan penguatan akses pembiayaan yang lebih luas dan inklusif. OJK

Dalam perkembangan terbaru, OJK mencatat kredit UMKM pada Agustus 2026 tumbuh 2,32% secara tahunan, meningkat dibandingkan pertumbuhan 1,62% pada Juli. Pada saat yang sama, total kredit perbankan mencapai Rp9.178 triliun dan tumbuh 13,65% yoy. OJK

Kondisi tersebut menunjukkan bahwa kebutuhan pembiayaan usaha tetap berkembang.

Bagi pemilik SHGB, ini bisa menjadi momentum untuk memahami bagaimana aset yang dimiliki dapat digunakan secara lebih terencana apabila suatu saat membutuhkan pembiayaan.

Bagaimana dengan Risiko Menggunakan SHGB sebagai Agunan?

Setiap pembiayaan dengan jaminan memiliki konsekuensi.

Ketika properti digunakan sebagai agunan, debitur mempunyai kewajiban memenuhi pembayaran sesuai perjanjian.

Karena itu, jangan menganggap aset hanya sebagai “syarat untuk mendapatkan pinjaman”.

Aset tersebut memiliki nilai dan risiko yang perlu diperhitungkan.

Jika pembiayaan digunakan untuk bisnis, buat skenario ketika omzet turun.

Bagaimana jika supplier menaikkan harga?

Bagaimana jika pembayaran pelanggan terlambat?

Bagaimana jika ekspansi belum menghasilkan sesuai rencana?

Pertanyaan tersebut penting untuk memastikan pembiayaan tidak hanya terlihat layak dalam kondisi normal.

Apakah Masa SHGB yang Pendek Selalu Menjadi Masalah?

Tidak tepat jika disimpulkan bahwa SHGB dengan sisa masa hak tertentu otomatis tidak dapat dijadikan jaminan.

Penilaian tetap bergantung pada jenis fasilitas, kebijakan lembaga keuangan, status hak, dokumen, nilai aset, serta hasil evaluasi.

Namun, semakin dekat masa hak berakhir, semakin penting bagi calon debitur memahami status dan rencana terkait hak tersebut.

Karena itu, cek masa berlaku SHGB sebelum mengajukan pembiayaan, terutama apabila properti tersebut akan digunakan sebagai agunan.

Pinjaman Rekening Koran untuk Pemilik SHGB

Bagi pemilik SHGB yang membutuhkan fleksibilitas, salah satu fasilitas yang dapat dipertimbangkan adalah pinjaman rekening koran PDaja.com by Bank Sahabat Sampoerna.

Fasilitas tersebut memiliki karakteristik penggunaan dana yang fleksibel dan dapat ditujukan untuk kebutuhan multiguna, baik produktif maupun konsumtif sesuai ketentuan.

Salah satu keunggulannya adalah bunga sebesar 0,05% per hari sesuai pemakaian.

Artinya, bunga mengikuti dana yang digunakan sesuai mekanisme fasilitas, bukan otomatis atas seluruh plafon yang tersedia.

Karakteristik ini dapat menjadi pertimbangan bagi pengusaha yang kebutuhan dananya tidak selalu sama setiap bulan.

Kewajiban Bulanan Bisa Cukup Membayar Bunga

Pada fasilitas pinjaman rekening koran PDaja.com, per bulan dapat cukup membayar bunga sesuai pemakaian, sementara kewajiban pokok dapat dilunasi pada akhir masa tenor sesuai mekanisme fasilitas.

Struktur tersebut dapat membuat kewajiban pembayaran bulanan menjadi lebih ringan dibandingkan sebagian fasilitas yang mewajibkan pembayaran pokok sekaligus bunga secara rutin setiap bulan.

Bagi pengusaha, ruang cash flow tersebut dapat digunakan untuk kebutuhan operasional selama dana memang dikelola secara disiplin.

Namun, perlu dipahami bahwa pembayaran pokok di akhir tenor berarti kewajiban tersebut tetap harus disiapkan sejak awal.

Jangan menunggu masa tenor hampir berakhir baru memikirkan sumber pelunasan.

Bunga Hanya Dikenakan Sesuai Pemakaian

Fasilitas PDaja.com juga memiliki karakteristik bahwa bunga dikenakan berdasarkan dana yang digunakan.

Misalnya tersedia plafon Rp1 miliar, tetapi kebutuhan aktual hanya Rp300 juta.

Bunga mengikuti penggunaan dana sesuai mekanisme fasilitas, bukan otomatis seluruh plafon.

Hal tersebut dapat membantu pengusaha menghindari penggunaan dana yang tidak diperlukan sekaligus memberikan ruang ketika kebutuhan modal kerja meningkat.

Plafon Rp250 Juta hingga Rp5 Miliar

PDaja.com menyediakan plafon mulai dari Rp250 juta sampai Rp5 miliar.

Jumlah tersebut dapat menjadi pertimbangan bagi pemilik usaha yang membutuhkan pembiayaan dengan nilai relatif besar.

Tetapi sekali lagi, plafon bukan target.

Pengusaha sebaiknya menentukan dana berdasarkan kebutuhan aktual dan kemampuan cash flow.

Jika hanya membutuhkan Rp500 juta, tidak perlu menggunakan Rp2 miliar hanya karena tersedia.

Tenor 12 Bulan dan Dapat Diperpanjang

Fasilitas memiliki tenor 12 bulan dan dapat diperpanjang berdasarkan hasil evaluasi.

Tenor tersebut perlu dimasukkan dalam perencanaan keuangan sejak awal.

Jika dana digunakan untuk modal kerja, pengusaha perlu melihat siklus bisnis selama periode tersebut.

Jika fasilitas perlu diperpanjang, proses tetap mengikuti ketentuan dan hasil evaluasi yang berlaku.

SHGB yang Digunakan sebagai Agunan Harus Memenuhi Persyaratan

PDaja.com mensyaratkan sertifikat jaminan berupa SHM atau SHGB dengan bangunan, antara lain:

Rumah

Ruko

Gudang

Dengan demikian, pemilik SHGB dengan bangunan yang memenuhi persyaratan dapat mempertimbangkan fasilitas tersebut.

Tetapi kepemilikan SHGB tidak berarti pengajuan otomatis disetujui.

Legalitas, kondisi aset, kemampuan membayar, tujuan penggunaan dana, dan faktor lainnya tetap menjadi bagian dari evaluasi.

Checklist Sebelum SHGB Dijadikan Jaminan

Sebelum mengajukan pembiayaan, pemilik SHGB sebaiknya memeriksa beberapa hal berikut:

1. Masa berlaku SHGB

Pastikan mengetahui kapan hak berakhir dan bagaimana status hak tersebut diatur.

2. Dasar hak atas tanah

Ketahui apakah HGB berdiri di atas Tanah Negara, Hak Pengelolaan, atau Hak Milik.

3. Legalitas dokumen

Pastikan data dan dokumen pendukung sesuai.

4. Kondisi bangunan

Periksa rumah, ruko, atau gudang yang menjadi bagian dari aset.

5. Nilai aset

Jangan menyamakan harga pasar dengan jumlah pembiayaan.

6. Kebutuhan dana

Tentukan jumlah yang benar-benar diperlukan.

7. Kemampuan membayar

Pastikan cash flow mampu menanggung kewajiban.

8. Total biaya

Pahami bunga dan biaya lain yang berlaku.

9. Risiko agunan

Pahami konsekuensi penggunaan properti sebagai jaminan.

Jangan Menunggu Masa SHGB Hampir Berakhir

Salah satu kebiasaan yang sebaiknya dihindari adalah baru memeriksa masa berlaku SHGB ketika sudah membutuhkan pinjaman.

Pemeriksaan sebaiknya dilakukan jauh sebelumnya.

Dengan mengetahui status hak sejak awal, pemilik dapat memiliki waktu untuk memahami dokumen, memperbarui atau memperpanjang sesuai mekanisme yang berlaku jika diperlukan, serta mempersiapkan dokumen pendukung.

Hal tersebut juga membantu menghindari keputusan finansial yang dibuat secara terburu-buru.

Kesimpulan

SHGB dapat menjadi jaminan pinjaman sesuai ketentuan, karena Hak Guna Bangunan termasuk hak atas tanah yang dapat dibebani Hak Tanggungan berdasarkan UU Nomor 4 Tahun 1996. Database Peraturan | JDIH BPK

Namun, pemilik SHGB perlu memahami bahwa HGB memiliki jangka waktu. Berdasarkan PP Nomor 18 Tahun 2021, HGB di atas Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan dapat diberikan paling lama 30 tahun, diperpanjang paling lama 20 tahun, dan diperbarui paling lama 30 tahun. Sementara HGB di atas Tanah Hak Milik diberikan paling lama 30 tahun dan dapat diperbarui dengan akta pemberian HGB di atas hak milik. Database Peraturan | JDIH BPK

Karena itu, masa berlaku SHGB menjadi salah satu hal yang perlu diperiksa sebelum properti digunakan sebagai agunan.

Di tengah pertumbuhan kredit perbankan yang mencapai 13,65% yoy pada Agustus 2026 dan meningkatnya kredit UMKM sebesar 2,32% yoy, akses pembiayaan tetap berkembang. Namun, akses tersebut perlu diimbangi dengan pemahaman mengenai aset, kebutuhan dana, dan kemampuan membayar. Bank Indonesia

Bagi pemilik SHGB yang membutuhkan fleksibilitas pembiayaan, pinjaman rekening koran PDaja.com by Bank Sahabat Sampoerna dapat menjadi salah satu alternatif yang dipertimbangkan.

Fasilitas ini memiliki bunga 0,05% per hari sesuai pemakaian, sehingga bunga dikenakan berdasarkan dana yang digunakan, bukan otomatis atas keseluruhan plafon. Pembayaran bulanan dapat cukup berupa bunga sesuai pemakaian, sedangkan kewajiban pokok dapat dilunasi di akhir masa tenor sesuai mekanisme fasilitas.

Plafon tersedia mulai Rp250 juta hingga Rp5 miliar, dengan tenor 12 bulan dan dapat diperpanjang berdasarkan hasil evaluasi. Fasilitas dapat digunakan untuk kebutuhan multiguna, baik produktif maupun konsumtif, sesuai ketentuan.

Untuk agunan, PDaja.com mensyaratkan SHM atau SHGB dengan bangunan berupa rumah, ruko, atau gudang, sesuai persyaratan dan hasil evaluasi.

Pada akhirnya, memiliki SHGB bukan hanya soal memiliki sertifikat yang dapat digunakan sebagai aset. Pemilik juga perlu memahami masa hak, dasar pemberian HGB, kondisi properti, nilai aset, kebutuhan pembiayaan, serta kemampuan membayar.

Punya SHGB? Jangan langsung jadikan jaminan sebelum mengecek masa haknya. Pastikan dokumen jelas, kebutuhan dana terukur, dan struktur pembiayaan benar-benar sesuai dengan kemampuan cash flow. Dengan begitu, properti dapat dimanfaatkan sebagai bagian dari strategi keuangan tanpa mengabaikan risiko dan kewajiban yang menyertainya.