Pahami masa berlaku, legalitas, dan persyaratan agunan sebelum mengajukan pinjaman.

Memiliki rumah, ruko, atau gudang dengan Sertifikat Hak Guna Bangunan dapat menjadi salah satu keuntungan ketika seseorang membutuhkan akses pembiayaan. Properti tersebut memiliki nilai ekonomi dan dapat dipertimbangkan sebagai agunan pada fasilitas pinjaman tertentu, selama memenuhi persyaratan hukum dan ketentuan lembaga keuangan.

Namun, ada satu hal penting yang sering luput diperhatikan pemilik properti: Sertifikat Hak Guna Bangunan memiliki masa berlaku yang perlu diperiksa sebelum digunakan sebagai jaminan pinjaman.

Berbeda dengan Sertifikat Hak Milik, Hak Guna Bangunan diberikan untuk jangka waktu tertentu. Pemiliknya perlu memahami kapan hak tersebut berakhir, bagaimana prosedur perpanjangan atau pembaruannya, dan apakah dokumen yang dimiliki masih memenuhi persyaratan pembiayaan.

Hal ini penting karena lembaga keuangan tidak hanya mempertimbangkan harga rumah atau ruko. Status hukum tanah, sisa masa berlaku hak, kondisi bangunan, kelengkapan dokumen, dan kemampuan membayar calon debitur juga dapat menjadi bagian dari proses evaluasi.

Bagi pemilik properti yang sedang membutuhkan pembiayaan, memahami status sertifikat sejak awal dapat membantu menghindari kendala administrasi ketika pengajuan dilakukan.

Apa Itu Sertifikat Hak Guna Bangunan?

Sertifikat Hak Guna Bangunan merupakan bukti hak atas tanah yang memberikan kewenangan kepada pemegangnya untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri, sesuai ketentuan hukum yang berlaku.

Artinya, pemegang hak memiliki kewenangan untuk menggunakan tanah dan mempunyai bangunan di atasnya dalam jangka waktu tertentu.

Pengaturan mengenai Hak Guna Bangunan terdapat dalam Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah. Peraturan tersebut masih tercatat berlaku dalam basis data Jaringan Dokumentasi dan Informasi Hukum Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman.

Dalam peraturan tersebut, Hak Guna Bangunan dapat diberikan di atas tiga jenis tanah:

1. Tanah Negara.
2. Tanah Hak Pengelolaan.
3. Tanah Hak Milik.

Ketiga jenis tersebut mempunyai karakteristik dan ketentuan berbeda, terutama berkaitan dengan jangka waktu, perpanjangan, serta pembaruan hak.

Karena itu, pemilik properti sebaiknya tidak hanya mengetahui bahwa sertifikatnya berstatus Hak Guna Bangunan, tetapi juga memahami dasar pemberian hak atas tanah tersebut.

Apakah Sertifikat Hak Guna Bangunan Bisa Dijadikan Jaminan Pinjaman?

Bisa, sesuai ketentuan hukum dan persyaratan fasilitas pembiayaan.

Dasar hukumnya terdapat dalam Pasal 4 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah.

Dalam pasal tersebut, Hak Milik, Hak Guna Usaha, dan Hak Guna Bangunan termasuk jenis hak atas tanah yang dapat dibebani Hak Tanggungan.

Hak Tanggungan merupakan hak jaminan yang dibebankan atas tanah untuk menjamin pelunasan utang tertentu.

Dengan adanya ketentuan tersebut, Sertifikat Hak Guna Bangunan dapat digunakan sebagai objek jaminan pada fasilitas pembiayaan tertentu melalui mekanisme pengikatan yang berlaku.

Namun, perlu dipahami bahwa kemungkinan secara hukum tidak berarti setiap sertifikat otomatis diterima oleh semua lembaga keuangan.

Lembaga keuangan tetap dapat menetapkan persyaratan terkait masa berlaku hak, lokasi properti, kondisi bangunan, dokumen pendukung, nilai agunan, dan kemampuan membayar pemohon.

Karena itu, pemilik Sertifikat Hak Guna Bangunan perlu memastikan kesesuaian asetnya sebelum mengajukan pinjaman.

Berapa Lama Masa Berlaku Sertifikat Hak Guna Bangunan?

Ini merupakan salah satu hal terpenting yang perlu diperhatikan.

Berdasarkan Pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021, masa berlaku Hak Guna Bangunan berbeda berdasarkan jenis tanah tempat hak tersebut diberikan.

Berikut ketentuan umumnya:

Ketentuan tersebut tercantum dalam Pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021.

1. Hak Guna Bangunan di Atas Tanah Negara

Hak Guna Bangunan di atas Tanah Negara dapat diberikan paling lama 30 tahun.

Jika memenuhi persyaratan, pemegang hak dapat mengajukan perpanjangan paling lama 20 tahun dan pembaruan paling lama 30 tahun.

Namun, perpanjangan maupun pembaruan tidak diberikan secara otomatis. Pemegang hak tetap perlu mengajukan permohonan dan memenuhi ketentuan yang berlaku.

2. Hak Guna Bangunan di Atas Tanah Hak Pengelolaan

Untuk Hak Guna Bangunan di atas Tanah Hak Pengelolaan, ketentuan jangka waktunya juga paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang paling lama 20 tahun, dan diperbarui paling lama 30 tahun.

Namun, terdapat persyaratan tambahan yang harus diperhatikan.

Perpanjangan atau pembaruan membutuhkan persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan, selain memenuhi persyaratan lainnya.

Artinya, pemilik sertifikat perlu memahami hubungan hukum dengan pemegang Hak Pengelolaan sebelum mengajukan permohonan.

3. Hak Guna Bangunan di Atas Tanah Hak Milik

Hak Guna Bangunan di atas Tanah Hak Milik diberikan paling lama 30 tahun.

Mekanismenya berbeda dari Hak Guna Bangunan di atas Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan.

Berdasarkan Pasal 40 ayat (3) Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021, pembaruan dapat dilakukan berdasarkan kesepakatan antara pemegang Hak Guna Bangunan dan pemegang Hak Milik melalui pemberian hak baru dengan akta yang dibuat Pejabat Pembuat Akta Tanah dan didaftarkan pada Kantor Pertanahan.

Karena itu, pemilik sertifikat perlu mengetahui dasar pemberian haknya agar tidak salah memahami prosedur perpanjangan maupun pembaruan.

Apa Perbedaan Perpanjangan dan Pembaruan Hak Guna Bangunan?

Kedua istilah tersebut sering dianggap memiliki arti yang sama, padahal terdapat perbedaan.

Dalam Pasal 1 Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 dijelaskan bahwa:

Perpanjangan merupakan penambahan jangka waktu berlakunya suatu hak tanpa mengubah syarat-syarat dalam pemberian hak tersebut.

Sementara itu, pembaruan merupakan penambahan jangka waktu berlakunya suatu hak setelah jangka waktu berakhir atau sebelum jangka waktu perpanjangannya berakhir.

Perbedaan ini penting karena pemilik perlu mengetahui prosedur yang harus ditempuh berdasarkan kondisi sertifikatnya.

Kapan Perpanjangan Dapat Diajukan?

Pasal 41 Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 mengatur bahwa permohonan perpanjangan Hak Guna Bangunan dapat diajukan setelah tanah digunakan sesuai tujuan pemberian haknya atau paling lambat sebelum masa berlaku hak berakhir.

Artinya, pemilik sebaiknya memeriksa masa berlaku sertifikat jauh sebelum tanggal berakhir.

Jangan menunggu sampai sertifikat hampir habis masa berlakunya baru mencari informasi mengenai prosedur yang harus dilakukan.

Bagaimana Jika Masa Berlaku Sudah Berakhir?

Berdasarkan Pasal 41 ayat (2), permohonan pembaruan Hak Guna Bangunan dapat diajukan paling lama dua tahun setelah berakhirnya jangka waktu hak.

Namun, ketentuan tersebut bukan berarti hak otomatis diperpanjang setelah masa berlakunya habis.

Pembaruan tetap memerlukan permohonan dan pemenuhan persyaratan. Setelah jangka waktu pemberian, perpanjangan, dan pembaruan berakhir, status tanah juga mengikuti ketentuan dalam Pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021.

Karena itu, apabila sertifikat sudah mendekati tanggal berakhir, sebaiknya pemilik segera memeriksa status dan prosedur yang perlu ditempuh melalui Kantor Pertanahan.

Mengapa Masa Berlaku Sertifikat Penting Ketika Mengajukan Pinjaman?

Masa berlaku sertifikat merupakan salah satu aspek penting dalam evaluasi properti sebagai jaminan.

Lembaga keuangan perlu memastikan bahwa aset yang digunakan sebagai agunan memiliki status hukum yang jelas dan memenuhi persyaratan fasilitas.

Bayangkan seseorang memiliki ruko dengan Sertifikat Hak Guna Bangunan yang masa berlakunya tersisa satu tahun. Pada saat yang sama, ia ingin mengajukan pembiayaan dengan tenor 12 bulan.

Dalam kondisi tersebut, status hak dan rencana perpanjangan atau pembaruan perlu diperiksa lebih lanjut.

Bukan berarti sertifikat dengan sisa masa berlaku satu tahun otomatis tidak dapat diterima. Namun, lembaga keuangan dapat memiliki persyaratan tersendiri terkait sisa masa hak dan kelayakan agunan.

Sebelum mengajukan pembiayaan, periksa beberapa hal berikut:

• Tanggal berakhirnya hak atas tanah.
• Dasar pemberian Hak Guna Bangunan.
• Riwayat perpanjangan atau pembaruan.
• Kelengkapan dokumen kepemilikan.
• Status pengikatan jaminan apabila pernah digunakan untuk pinjaman lain.
• Kesesuaian masa hak dengan persyaratan fasilitas.

Dengan memahami informasi tersebut, pemilik properti dapat mengantisipasi kendala sebelum proses pengajuan berlangsung.

Dokumen yang Perlu Disiapkan Sebelum Menggunakan Sertifikat sebagai Agunan

Selain memeriksa masa berlaku, pastikan dokumen properti tersedia dan informasinya jelas.

Dokumen yang diperlukan dapat berbeda sesuai persyaratan lembaga keuangan. Namun, beberapa hal berikut sebaiknya dipersiapkan:

Sertifikat Hak Guna Bangunan. Periksa nama pemegang hak, lokasi, luas tanah, nomor sertifikat, dan tanggal berakhirnya hak.

Dokumen dasar pemberian hak. Ketahui apakah hak berada di atas Tanah Negara, Tanah Hak Pengelolaan, atau Tanah Hak Milik.

Dokumen identitas pemilik. Pastikan data pemegang hak sesuai dengan dokumen identitas.

Dokumen pendukung bangunan. Siapkan dokumen bangunan yang tersedia dan diperlukan oleh fasilitas pembiayaan.

Dokumen perpanjangan atau pembaruan. Jika pernah dilakukan, siapkan dokumen yang menunjukkan perubahan masa berlaku hak.

Informasi pajak properti. Siapkan dokumen pajak bumi dan bangunan apabila diminta dalam proses pengajuan.

Pastikan seluruh informasi disampaikan secara benar. Jika terdapat perbedaan data atau permasalahan hukum, sebaiknya lakukan pemeriksaan terlebih dahulu.

Pinjaman Rekening Koran PDaja.com by Bank Sahabat Sampoerna

Bagi pemilik properti yang membutuhkan pembiayaan dengan penggunaan dana lebih fleksibel, pinjaman rekening koran PDaja.com by Bank Sahabat Sampoerna dapat menjadi salah satu alternatif yang dipertimbangkan.

Fasilitas ini menggunakan mekanisme rekening koran sehingga penggunaan dana dapat mengikuti kebutuhan dalam batas plafon yang tersedia, sesuai ketentuan produk.

Salah satu karakteristik utamanya adalah bunga dihitung berdasarkan dana yang digunakan, bukan otomatis atas seluruh plafon yang tersedia.

PDaja.com menawarkan bunga sebesar 0,05% per hari sesuai pemakaian.

Karakteristik ini dapat menjadi pertimbangan bagi pengusaha yang kebutuhan modal kerjanya berubah-ubah, misalnya ketika membutuhkan dana untuk membeli persediaan pada satu periode dan menggunakan dana lebih sedikit pada periode berikutnya.

Pembayaran Bulanan Cukup Bunga Sesuai Pemakaian

Salah satu keunggulan fasilitas pinjaman rekening koran PDaja.com adalah struktur pembayaran bulanannya.

Debitur dapat cukup membayar bunga sesuai pemakaian setiap bulan, sementara kewajiban pokok dapat dilunasi pada akhir masa tenor sesuai mekanisme fasilitas.

Struktur ini berbeda dari sebagian fasilitas pembiayaan yang mengharuskan pembayaran pokok dan bunga secara rutin setiap bulan.

Bagi pengusaha, pola pembayaran tersebut dapat memberikan ruang pengelolaan arus kas yang berbeda selama fasilitas berjalan.

Namun, pokok pinjaman tetap merupakan kewajiban yang harus dilunasi. Karena pelunasannya dilakukan pada akhir masa tenor sesuai mekanisme fasilitas, debitur perlu menyiapkan sumber dana pelunasan sejak awal.

Bunga 0,05% per Hari Sesuai Pemakaian

Sebagai ilustrasi, jika dana yang digunakan sebesar Rp300 juta, perhitungan bunga untuk satu hari penuh adalah:

Rp300.000.000 × 0,05% = Rp150.000 per hari.

Jika penggunaan dana tersebut tetap selama 30 hari:

Rp150.000 × 30 = Rp4.500.000.

Dengan demikian, ilustrasi bunga untuk penggunaan Rp300 juta selama 30 hari adalah Rp4,5 juta.

Perhitungan tersebut merupakan simulasi sederhana dengan asumsi jumlah penggunaan dana tetap selama periode tersebut. Perhitungan aktual, biaya tambahan, serta mekanisme pembayaran mengikuti perjanjian fasilitas.

Plafon Rp250 Juta hingga Rp5 Miliar

PDaja.com menyediakan plafon pinjaman rekening koran mulai dari Rp250 juta hingga Rp5 miliar.

Rentang plafon tersebut dapat menjadi pertimbangan bagi pemilik properti atau pengusaha yang membutuhkan dana dalam jumlah relatif besar.

Namun, jumlah yang digunakan tetap harus sesuai dengan kebutuhan aktual dan kemampuan membayar.

Tenor 12 Bulan dan Dapat Diperpanjang

Fasilitas ini memiliki tenor 12 bulan dan dapat diperpanjang berdasarkan hasil evaluasi.

Tenor tersebut perlu diperhitungkan sejak awal agar pengusaha dapat menyiapkan pembayaran bunga dan rencana pelunasan pokok.

Perpanjangan tidak otomatis diberikan dan tetap mengikuti ketentuan serta hasil evaluasi yang berlaku.

Dapat Digunakan untuk Kebutuhan Produktif dan Konsumtif

Fasilitas pinjaman rekening koran PDaja.com dapat digunakan untuk kebutuhan multiguna, baik produktif maupun konsumtif, sesuai ketentuan produk.

Untuk kebutuhan produktif, dana dapat dipertimbangkan untuk modal kerja, pembelian persediaan, pembayaran pemasok, dan kebutuhan usaha lainnya.

Sementara untuk kebutuhan konsumtif, pemohon perlu memastikan bahwa pendapatan yang tersedia cukup untuk memenuhi kewajiban pembiayaan bersama pengeluaran rutin.

Agunan Berupa Sertifikat dengan Bangunan

Fasilitas pinjaman rekening koran PDaja.com mensyaratkan agunan berupa:

• Sertifikat Hak Milik dengan bangunan.
• Sertifikat Hak Guna Bangunan dengan bangunan.

Properti yang dipersyaratkan dapat berupa rumah, ruko, atau gudang, sesuai ketentuan dan hasil evaluasi.

Dengan demikian, pemilik Sertifikat Hak Guna Bangunan dengan bangunan yang memenuhi persyaratan dapat mempertimbangkan fasilitas tersebut.

Namun, kepemilikan sertifikat tidak menjamin pengajuan otomatis disetujui. Setiap permohonan tetap melalui evaluasi terhadap pemohon, kemampuan membayar, legalitas dan nilai agunan, serta persyaratan produk.

Kesalahan yang Perlu Dihindari Sebelum Menjaminkan Sertifikat Hak Guna Bangunan

Sebelum menggunakan properti sebagai jaminan, hindari beberapa kesalahan berikut.

Tidak memeriksa masa berlaku sertifikat. Periksa tanggal berakhirnya hak sejak awal dan pahami prosedur perpanjangan atau pembaruannya.

Tidak memahami dasar pemberian hak. Ketentuan Hak Guna Bangunan di atas Tanah Negara, Tanah Hak Pengelolaan, dan Tanah Hak Milik berbeda.

Menganggap pembaruan otomatis diberikan. Perpanjangan maupun pembaruan tetap memerlukan permohonan dan pemenuhan persyaratan.

Hanya mengandalkan harga properti. Nilai pasar tidak otomatis sama dengan nilai agunan atau jumlah pinjaman.

Mengabaikan kemampuan membayar. Hitung pendapatan, pengeluaran, kewajiban yang sudah berjalan, serta sumber pelunasan pokok.

Tidak memahami risiko agunan. Jika kewajiban tidak dipenuhi sesuai perjanjian, terdapat konsekuensi terhadap properti yang dijaminkan berdasarkan ketentuan hukum dan mekanisme yang berlaku.

Pertanyaan yang Sering Diajukan tentang Sertifikat Hak Guna Bangunan

Apakah Sertifikat Hak Guna Bangunan bisa dijadikan jaminan pinjaman?

Bisa. Hak Guna Bangunan termasuk hak atas tanah yang dapat dibebani Hak Tanggungan berdasarkan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996. Namun, penerimaan aset tetap mengikuti persyaratan dan hasil evaluasi lembaga keuangan.

Berapa lama masa berlaku Sertifikat Hak Guna Bangunan?

Untuk tanah di atas Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan, hak diberikan paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang paling lama 20 tahun, dan diperbarui paling lama 30 tahun. Untuk tanah di atas Tanah Hak Milik, hak diberikan paling lama 30 tahun dan dapat diperbarui melalui pemberian hak baru sesuai ketentuan.

Apakah Sertifikat Hak Guna Bangunan bisa diperpanjang?

Bisa, sesuai jenis tanah dan persyaratan yang berlaku. Permohonan perpanjangan dapat diajukan setelah tanah dimanfaatkan sesuai tujuan pemberian hak atau paling lambat sebelum masa berlaku berakhir.

Bagaimana jika masa berlaku sertifikat sudah habis?

Pemegang hak dapat mengajukan pembaruan paling lama dua tahun setelah berakhirnya jangka waktu hak, sesuai Pasal 41 Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021. Pembaruan tidak otomatis diberikan dan tetap harus memenuhi ketentuan.

Apakah Sertifikat Hak Guna Bangunan yang hampir habis masa berlakunya bisa dijaminkan?

Kelayakannya bergantung pada sisa masa hak, kondisi properti, persyaratan fasilitas, dan hasil evaluasi lembaga keuangan. Pemilik sebaiknya memeriksa status serta rencana perpanjangan atau pembaruan lebih dahulu.

Apakah pengajuan otomatis disetujui jika memiliki Sertifikat Hak Guna Bangunan?

Tidak. Kemampuan membayar, legalitas, nilai agunan, profil pemohon, dan persyaratan produk tetap menjadi pertimbangan.

Kesimpulan

Sertifikat Hak Guna Bangunan dapat digunakan sebagai jaminan pada fasilitas pembiayaan tertentu karena termasuk hak atas tanah yang dapat dibebani Hak Tanggungan berdasarkan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996.

Namun, hal penting yang harus diperhatikan adalah masa berlaku hak dan dasar pemberian tanahnya.

Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021, Hak Guna Bangunan di atas Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan dapat diberikan paling lama 30 tahun, diperpanjang paling lama 20 tahun, dan diperbarui paling lama 30 tahun. Sementara itu, Hak Guna Bangunan di atas Tanah Hak Milik diberikan paling lama 30 tahun dan dapat diperbarui melalui pemberian hak baru dengan akta sesuai ketentuan.

Sebelum mengajukan pinjaman, pastikan tanggal berakhirnya hak diketahui, dokumen lengkap, status kepemilikan jelas, dan properti memenuhi persyaratan agunan.

Bagi pemilik properti yang membutuhkan fleksibilitas penggunaan dana, pinjaman rekening koran PDaja.com by Bank Sahabat Sampoerna dapat menjadi salah satu alternatif yang dipertimbangkan.

Fasilitas ini menawarkan bunga 0,05% per hari sesuai pemakaian, sehingga bunga dihitung berdasarkan dana yang digunakan sesuai mekanisme fasilitas, bukan otomatis atas seluruh plafon.

Pembayaran bulanan dapat cukup berupa bunga sesuai pemakaian, sementara pokok dapat dilunasi pada akhir masa tenor sesuai mekanisme fasilitas.

Plafon tersedia mulai Rp250 juta hingga Rp5 miliar, dengan tenor 12 bulan dan dapat diperpanjang berdasarkan hasil evaluasi. Fasilitas dapat digunakan untuk kebutuhan multiguna, baik produktif maupun konsumtif, sesuai ketentuan produk.

Untuk agunan, PDaja.com mensyaratkan Sertifikat Hak Milik atau Sertifikat Hak Guna Bangunan dengan bangunan berupa rumah, ruko, atau gudang, sesuai persyaratan dan hasil evaluasi.

Perlu dipahami bahwa kepemilikan sertifikat tidak menjamin pengajuan otomatis disetujui. Setiap permohonan tetap melalui proses evaluasi, dan calon debitur harus memahami kewajiban serta risiko penggunaan properti sebagai jaminan.

Punya Sertifikat Hak Guna Bangunan dan ingin menggunakannya sebagai jaminan pinjaman? Sudahkah Anda memeriksa masa berlaku, dokumen, dan kemampuan membayar sebelum mengajukan?

Pastikan seluruh informasi properti jelas, hitung kebutuhan pembiayaan secara realistis, dan pahami ketentuan fasilitas sebelum mengambil keputusan. Dengan persiapan yang matang, properti dapat dipertimbangkan sebagai bagian dari strategi pembiayaan tanpa mengabaikan risiko dan kewajiban yang menyertainya.