Cara Menilai Nilai Jaminan Properti Sendiri Sebelum Ajukan Pinjaman

Nilai jaminan properti adalah salah satu faktor penting dalam menentukan besaran plafon pinjaman yang dapat Anda terima dari bank. Biasanya bank akan melakukan appraisal resmi, namun sebagai pemilik, Anda dapat memperkirakan nilai awal properti agar pengajuan kredit lebih realistis dan cepat diproses.

Menilai properti sendiri bukan berarti menggantikan appraisal bank, tetapi menjadi langkah awal agar Anda memahami kisaran nilai yang wajar sehingga tidak salah dalam menargetkan plafon pinjaman.

Artikel ini akan membahas beberapa cara praktis untuk menilai properti secara mandiri sebelum mengajukan pinjaman.

Mengapa Menilai Properti Sendiri Itu Penting?

Sebelum masuk ke metode penilaian, penting memahami manfaatnya:

• Anda dapat menentukan nominal pinjaman yang lebih masuk akal.
   
• Mempercepat proses diskusi awal dengan pihak bank.
   
• Membantu menyusun strategi finansial dan penggunaan kredit.
   
• Menghindari ekspektasi terlalu tinggi yang bisa berujung penolakan.
   

Dengan perhitungan awal yang tepat, proses pengajuan dapat berjalan jauh lebih efektif.

1. Lihat Harga Properti Serupa di Area Sekitar

Cara paling sederhana adalah membandingkan harga properti dengan yang sejenis di lokasi yang sama. Perhatikan beberapa aspek:

• Lokasi (jalan besar, lingkungan, akses umum)
   
• Luas tanah dan bangunan
   
• Kondisi fisik bangunan
   
• Tipe properti (rumah tinggal, ruko, rukan, apartemen, gudang)
   

Anda dapat mencari informasi dari marketplace properti, agen lokal, atau listing terbaru di area tersebut.

Tip: bandingkan minimal 3–5 properti serupa agar estimasi lebih akurat.

2. Gunakan Perhitungan Nilai Tanah per Meter Persegi

Nilai tanah biasanya menjadi komponen terbesar dalam penilaian. Anda dapat:

• Mengecek NJOP sebagai patokan dasar
   
• Melihat harga pasaran tanah di sekitar
   
• Konsultasi dengan RT/RW atau agen properti setempat
   

Setelah mendapatkan kisaran harga tanah per meter, kalikan dengan luas tanah yang tertera di sertifikat.

Catatan: Harga pasar biasanya lebih tinggi dari NJOP, sehingga gunakan keduanya sebagai pembanding.

3. Hitung Nilai Bangunan Berdasarkan Kondisi dan Usia

Bangunan memiliki nilai penyusutan. Estimasi nilai bangunan dapat didasarkan pada:

• Bahan dan kualitas konstruksi
   
• Usia bangunan
   
• Kondisi struktural (atap, fondasi, dinding)
   
• Renovasi atau tambahan bangunan
   

Sebagai gambaran, biaya pembangunan rumah biasanya berada di kisaran tertentu per meter persegi. Anda dapat menghitung:

Nilai Bangunan = (Biaya Bangun per m² × Luas Bangunan) – Penyusutan

Semakin tua bangunan, semakin rendah nilai aktualnya.

4. Pertimbangkan Faktor Penambah Nilai Properti

Beberapa hal dapat meningkatkan nilai properti:

• Lokasi dekat pusat bisnis
   
• Properti berada di jalan komersial
   
• Akses transportasi mudah
   
• Dekat fasilitas umum (mall, sekolah, rumah sakit)
   
• Lingkungan aman dan bebas banjir
   

Jika properti berada di area berkembang, nilainya bisa lebih tinggi daripada harga rata-rata wilayah.

5. Identifikasi Hal-Hal yang Justru Menurunkan Nilai Properti

Selain faktor positif, ada juga kondisi yang bisa membuat nilai turun:

• Bangunan tua tanpa perawatan
   
• Sertifikat dalam sengketa
   
• Area rawan banjir
   
• Akses jalan sempit
   
• Struktur bangunan bermasalah
   
• Dekat sumber kebisingan berlebihan
   

Mengenali kekurangan membantu Anda memperkirakan nilai secara lebih objektif.

6. Gunakan Jasa Penilai Sederhana dari Agen Properti

Jika Anda ingin estimasi yang lebih mendekati appraisal bank, Anda bisa meminta:

• Agen properti setempat
   
• Konsultan perumahan
   
• Broker profesional
   

Mereka biasanya memberikan estimasi harga pasar berdasarkan transaksi terbaru di wilayah tersebut.

Ini bukan pengganti appraisal bank, namun sangat membantu untuk menentukan kisaran awal.

7. Pahami Bahwa Bank Tidak Menilai 100 Persen dari Harga Pasar

Bank umumnya menggunakan nilai dasar dari hasil appraisal internal atau eksternal. Nilai agunan yang digunakan untuk menentukan plafon biasanya:

• Tidak 100 persen dari harga pasar
   
• Dihitung berdasarkan nilai likuidasi (harga saat dijual cepat)
   
• Bisa lebih rendah dari estimasi pribadi
   

Karena itu, sangat wajar jika plafon pinjaman tidak sama dengan nilai jual properti Anda.

Contoh Perhitungan Sederhana Nilai Properti

Misalnya Anda memiliki:

• Tanah 100 m²
   
• Bangunan 80 m²
   
• Harga tanah per m² dari pasar sekitar Rp10 juta
   
• Estimasi nilai bangunan Rp4 juta per m²
   
• Penyusutan bangunan 20 persen
   

Maka estimasi nilai properti:

• Nilai Tanah: 100 × 10.000.000 = Rp1 miliar
   
• Nilai Bangunan: 80 × 4.000.000 = Rp320 juta – 20% = Rp256 juta
   

Total estimasi nilai: ± Rp1,256 miliar

Bank mungkin menggunakan nilai likuidasi sekitar 70–80 persen dari total tersebut.

Hubungan Nilai Properti dengan Plafon Pinjaman

Semakin tinggi nilai properti, semakin besar potensi plafon kredit yang bisa diperoleh. Namun bank juga menilai:

• Penghasilan
   
• Tujuan penggunaan dana
   
• Rekam jejak kredit (SLIK)
   
• Kondisi bisnis dan cashflow
   

Jadi nilai properti adalah faktor penting, tetapi bukan satu-satunya.

Pengusaha Perlu Modal Fleksibel? Gunakan Pinjaman Rekening Koran dari PDaja.com

Jika Anda membutuhkan fasilitas pinjaman dengan jaminan properti, PDaja.com by Bank Sahabat Sampoerna menawarkan solusi yang fleksibel melalui Pinjaman Rekening Koran (PRK).

Keunggulannya:

• Plafon hingga Rp5 miliar
   
• Bunga hanya dibayar sesuai pemakaian
   
• Pokok dibayarkan di akhir tenor
   
• Cocok untuk menjaga cashflow bisnis
   
• Pengajuan mudah melalui website
   
• Jaminan berupa rumah, ruko, apartemen, atau gudang
   

Setelah mengetahui estimasi nilai properti Anda, proses pengajuan melalui PDaja.com akan lebih cepat dan terarah.

Kesimpulan

Menilai nilai jaminan properti sendiri membantu Anda mempersiapkan proses pengajuan pinjaman dengan lebih matang. Dengan memahami harga pasar, kondisi fisik, serta faktor lingkungan, Anda bisa memperkirakan kisaran plafon yang wajar sebelum masuk ke tahap appraisal resmi.

Jika Anda siap mengajukan pinjaman dengan jaminan properti, PDaja.com siap membantu.